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张海的「热带雨林」刘德科

德科地产频道 2019-11-07 16:21:51

那才是他恐怖的地方

AM3:00,Jan.9st,2017

 

文︱刘德科

 

1st

 

我们经常犯错,往往不是因为我们当时真的错了,而是因为时代变化太快了。

 

太快了。就在几年前,万科还在说,只盖住宅,专注地盖住宅。

 

将来,只知道盖住宅的地产商,应该混不下的。

 

现在,应该没有人争论,房企该不该多元化。也应该没有人争论,多元化应该是基于产业链本身的多元化,而不是任性地突然跑去生产米生产油生产矿泉水。

 

现在的不同做法是,有的地产商往产业链上游多元化,比如拼命去做金融,毕竟房地产是资金密集型行业。拼命做购物中心、做产业新城,其中一个原因也是为了产业链上游的土地资源——这样才有更多机会拿到土地,如果没做过购物中心,对于一些优质地块,你甚至连拍地的资格都没有。

 

有的地产商则是在产业链下游进行多元化,比如做装修,比如做养老,做学校……

 

藤为什么缠绕着树生长?因为它们彼此需要。万科的多元化,有一个很酷的代号,叫「热带雨林」。

 


2nd

 

张海只公开提了两下「热带雨林」。

 

第一次是在两个月前,万科集团高级副总裁张海在台上用一两页 PPT,几乎是一笔带过地提了一下「热带雨林」,在吉林松花湖滑雪场的媒体晚宴上。

 

第二次是在前几天,他在一篇新年致辞里写到了「热带雨林」,说「我们需要更多包容的『热带雨林』,我们需要用不断的增长应对变化」。

 

万科的「热带雨林」到底是什么?以上海为例,万科不仅盖住宅,还盖了学校、购物中心、写字楼,还做产业园区、养老项目、长租公寓,甚至还有「美好家」业务——既为帮业主提供装修增值服务,也可以帮别家地产商代做装修楼盘……


这些业务相互交织,像热带雨林里的动植物,彼此交缠,共同生长。

 


3rd

 

现在,万科集团的组织架构,跟我们国家的节奏,有那么一点点相似。


前几天,我们的文章有写到,好几个省会城市的市委书记,是由省委副书记兼任;万科差不多也是如此,北京、上海和深圳的城市公司总经理,分别都是所在区域首席执行官(北京管辖华北及东北区域,上海管辖华东区域,深圳管辖华南区域)兼任,同时他们又都是万科集团高级副总裁。

 

张海是万科集团高级副总裁,也是万科上海公司总经理,也是华东区域首席执行官。如果我们把万科华东区域当作一家独立的房企,那么它 2016 年的销售额,大概可以排在全国房企第 位,已经破了 1200 亿元;如果我们把万科上海公司当作一家独立的房企,那么它的销售额大概可以排进全国 50 强,已经破了 300 亿。

 

张海为什么要提「热带雨林」计划?因为万科总裁郁亮早就说了,万科已经不只是住宅开发商,它正在变成城市配套服务商。

 

两个月前的那场媒体晚宴,郁亮坐在台下的主桌,张海在台上说:「热带雨林是地球上生命力最强的生态系统,物种复杂,彼此间生物链关系紧密,互为依赖,形成循环;自然形成,不设定生长方向,适于新物种意外发生和进化;此消彼长,抵抗力稳定性最强,对外界变化自我调节……」

 

对于仍然处于股权之争的万科来说,这是一个不错的隐喻。

 

回到台下的餐桌,张海是这么说的:「热带雨林是一个复杂的生态系统,它不是人造的,而是自然生长出来的,外界生物要是进入其中就会晕头撞向。它只适合航拍,从空中俯瞰下去,它确实是很壮观的风景。」

 


4th

 

张海还在饭桌上讲过这么一个故事。

 

有一次,他带华东区域十几个城市公司总经理,一起去美国自驾游。领航的那位总经理 A,偶尔不小心绕了一小圈路,跟在后面其中一位总经理 B,就开始不爽:既然领航,就应该带大家走最近的路……

 

领航 总,就更不爽了,对 总撂话:你行,那你来啊……

 

在饭桌上,张海问我:如果你是我,你会怎么处理?

 

我摇摇头。张海说:那就让 总来啊,虽然他当时发表不满,并不是为了取代 总。

 

故事还没结束。

 

总无意间做了领航员。为了表现一下自己,他花了大半个晚上研究第二天的驾驶路线。第二天,他们要自驾去科罗拉多大峡谷,总提出两条路线:一条是走大道,但是路程要远,很多人走过;另一条是走小路,路程短,走的人不多。

 

张海说,既然 总是领航员,那就听 总的。

 

结果,第二天,他们开进的那条小路,简直不是路,开得尘土飞扬,越开越不像路。如果这么再这么开下去,路还是错的,那到时候油都不够,就麻烦了。那是在美国,不是在中国。

 

这时候,有好几人站出来「声讨」总。

 

在饭桌上,张海又问我:如果你是我,你会怎么处理?

 

我还是摇摇头。张海说他是这么决定的:我们再往前开 20 公里,如果能看到城镇,就继续往前开;如果还是这么荒凉的路,无论地图上怎么显示,我们都往回开,这样剩下的油也确保我们能回到原地。

 

结果,开了十几公里,逐渐看到路边有人,然后就看到了他们的目的地——科罗拉多大峡谷。

 

我知道的,去科罗拉多大峡谷,通常是从山顶进去的,但他们是从谷底进去的。张海说,那是一种独特的体验。

 

张海为什么要讲这个故事?因为,我们在探讨企业管理的艺术。

 


5th

 

半年前,张海请我吃饭,在上海静安香格里拉酒店。

 

走进餐厅时,我吓了一跳:竟然是一家牛排馆。我和他并不熟,此前,我们只见过一次面,是在此前的一年前,而且是在一个人声鼎沸的公共社交场合,我们无意间聊起上海哪里的牛排最好吃,他恰好也是一个牛排爱好者,然后给我们推荐了几家靠谱的。然后,我转头就忘光了。我知道,那是大家相互客套的场合。

 

我迟到了半小时,他比我晚到了两分钟,进门便嘿嘿一笑:我记得你喜欢吃牛排的,我见过的每个人,他们的喜好我几乎都记得住。

 

如果我是上海副市长,我不需要吓一跳。我知道的,在张海的人脉谱系里,我并不重要。那才是他恐怖的地方。

 

6th

 

在上海,我最想看的三个项目是——

 

万科·翡翠滨江,因为那是美国新古典建筑鼻祖罗伯特·斯特恩的作品。即使再过一百年,它也不会被拆掉,因为它会成为文物保护单位,跟现在对岸的外滩百年建筑一样,或许将享受一样的待遇。

 

上生所旧改项目,里面有孙科的别墅,当年匈牙利建筑师邬达克设计的;里面还有美国海军俱乐部,墙上的美国国旗,依然是一百多年前的模样,是十三颗星,而不是现在的五十颗星。

 

万科·天空之城,那是未来中国可资参考的 TOD 项目(地铁上盖物业)经典规划。

 

我还没去七宝万科广场,很多做商业地产的人说,得去看一下……

 

这么说,不是因为张海请我吃了一顿饭。我跟张海不熟,迄今只见过三次面。

 


7th

 

静安香格里拉的那顿饭,我已经消化了半年了。我这么聪明,可是我还是不知道张海为什么要专门请我吃饭。

 

因为好久没吃牛排,所以想起了张海。前几天,张海写了一篇新年致辞,题目是《风行千里不问归期》,用文艺女青年的笔调——准确说,应该是一个中年男人的柔肠。

 

文末,配了一首「90后」的民谣,我的校友谢春花唱的,《借我》。

 

歌词他没有抄出来:「借我不惧碾压的鲜活,借我生猛与莽撞不问明天……」

 

张海的「热带雨林」到底会是什么模样?我想,大概就像是「90后」民谣女歌手谢春花所唱的那样吧。



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Thou watchest the last oozings hours by hours.


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