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住建部长发话,明年楼市要有新变化!

徐州星空地产网 2019-10-14 15:47:27

12月23日,召开的全国住房城乡建设会议上,住建部长王蒙徽提出2018年我国房地产市场的调控方向,并提出针对刚需、改善和投资人群不同的政策,这预示着2018年我国房地产市场的走向基本确定。

财经评论员刘晓博认为:住建部长今天的表述,给商品房市场送来了“冬日的温暖”。

 

第一,他提出了“满足首套刚需”,这意味着2018年不可能对刚需有太多打压。事实上,2017年下半年以来,一些地方政府为了管住房价出手比较狠,最后已经不顾刚需的诉求了(有些城市首套房利率都上浮20%到30%)。有了住建部长的新表态,2018年相信一些“做过头”的城市,会调整政策。

 

第二,“支持改善需求”。所谓改善需求,是两个含义。一个是“小房子换大房子”,一个是“购买二套房”。现在基本上所有的大城市都在“限制改善需求”,住建部长的新说法,显然也构成利好。

 

第三,“支持改善需求”,将影响未来房地产税的征收方式,要么从第三套房开始征收(前两套免征),要么人均免征面积会比较大。否则,如何体现“支持改善需求”?

 

第四,“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”,意味着部分城市仍然允许、甚至支持投资性需求。这些城市楼市政策很难收紧,甚至还会有所放松。

 

第五,“遏制投机炒房”。什么是投机炒房?首先是大量买入,然后是短时间频繁交易。对于这些人,当然应该限制。其实最有效的办法不是“限售”,而是对频繁交易者征收重税。因为“限售”政策是可以突破的,很多人采取私下协议转让,N年后真正过户的方式,反而可以避税。

 

“中央经济工作会议”和财政部长在人民日报上发文章之后,有自媒体一度对“房地产税”开征时间进行了误读,认为2018年立法、2019年就可能落地。对此,人民日报通过新媒体很快辟谣。这个“紧急辟谣”,也显得意味深长。

 

刘晓博个人认为,房地产税立法节奏会加快,但真正落地仍然需要较长时间。其实,从“政府税收最大化”、“拉动经济最大化”角度看,未来10年都不适合落地。中国目前常住人口城镇化率(2016年)为57.35%,每年增长1.25个百分点,距离70%的“城镇化天花板”还有10年左右的时间。

 

如果很快开征房地产税,将影响经济发展和买房预期,造成大量居民推迟买房,增加政府提供租赁房、共有产权住房的压力,同时减少了地方政府的卖地收入。最终,整体经济发展会受到不良影响。

 

事实上,以目前的情况看,中国有条件征收房地产税的城市(包括县城)不会超过300个(中国全部城市加上县城大约2300多个)。众多人口流失、人口增长缓慢的中西部小城镇,完全没有征收房地产税的可能性。如果强行开征,将造成人口逃离、经济崩溃;如果只是象征性征收,则不够支付征收成本。

 

房地产税是不是适合“有中国特色的社会主义”,是否适合“社会主义初级阶段”,恐怕还有待深入研究。


细心的读者或许会大吃一惊:住建部长的表述,怎么跟“中央经济工作会议”通稿的说法有这么大差异?


下面是“中央经济工作会议”通稿里的表述:


加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。


“中央经济工作会议”刚刚闭幕,作为房地产主管部门的住建部,肯定不会发出“不同声音”。


差异产生的原因是:“中央经济工作会议”的表述侧重全局,侧重住房制度,主要谈了租赁市场、供应方式、调控方式。住建部长上述表态,是媒体单独摘出来的,是侧重于商品房市场的。这两个表述可以互为补充,有利于“吃瓜群众”全面了解高层的想法。

新华社播发会议七千字稿件,内容涉及中央关于2018年经济、货币、财政、楼市、人民币等基本定调,是年度最高规格的经济会议,对看清2018年的政策走向具有最权威指示意义。

稿件中关于房地产的问题,虽然篇幅并不算很多,但其中包括了及其重要的四个要点↓↓



①加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。


②要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。


③完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。


④分清中央和地方事权,实行差别化调控。

↑↑就是这134个字,预示了2018年房地产的工作重点有四个,第一、加快建立新的住房制度;第二、落实租赁体系;第三、完善长效机制,保持调控的稳定性;第四、差别化调控。

四个具体任务其实可以合并在一起看,长效机制的落实,租赁体系的推进都需要楼市保持稳定,而调控保持持续性就更是这样了,因此2018年楼市整体依然处于寒冬之下,很难回暖;但是最后一点差别化的调控说明有一定的弹性,有回暖迹象的就加码,楼市下滑太快的似乎反而可以适度放松一些。当然对于主要调控城市,调控显然很难放松。


财经评论员刘晓博则认为,调控的目标仍然是“促进房地产市场平稳健康发展”,没有说让楼市下跌,当然也不允许暴涨。

 

此外,在此前的“政治局会议”通稿里,提到了“加快住房制度改革和长效机制建设”,引发了大家对“二次房改”的猜测。今天的会议通稿说“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。这就意味着,所谓“二次房改”就是这个内容,不会全面回归“住房共有制”。

 

换句话说,新的住房制度是:高端有市场、中端有支持、低端有保障。在中心城市,真正的商品住宅占全部住宅的比重,将下降到40%甚至更低。大部分土地将用来建设“廉租房+共有产权住房+公共租赁住房+人才房”。商品房将成为少部分人的“金钱游戏”,未来会逐步放松管制。

 

另外,从今年下半年开始,租赁开始成为楼市的主基调。展望2018年,显然也将如此。

 

“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”,这句话要特别注意,这意味着中国房地产市场将出现三种交易方式:卖、租和长期租赁。长期租赁,其实是某种意义上的卖。此前在深圳等城市,已经出现了银行贷款支撑的长租公寓。这样有利于长期锁定生活成本。

 

“长期租赁+贷款支持+按揭支付房租的方式”将让大资金、轻资产玩租赁成为可能,2018年将有更多大银行携手大房企进入这个领域。“支持专业化、机构化住房租赁企业发展”,意味着有更多的税收优惠、贷款支持和衍生金融工具的支持。


对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进也向《中国经营报》记者解读到,“此次会议继续关注租赁市场,说明政策层面高度重视。


他还进一步表示,此次会议尤其提到长期租赁概念,预计后续会有各类支持性政策出现。另外,租赁市场发展可能成为住房制度改革的核心内容,2018年值得关注和期待。


此次会议也为2018年租赁市场发展提供了明确方向,利好不断,尤其利好商业银行和有部分国企。”严跃进说。


“房住不炒”!围绕这个原则,调子已经定了,2018楼市正在迎来巨变。

部分资料来自人民日报、刘晓博(liuxb929)、米宅米宅等


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